domingo, 26 de fevereiro de 2017

Equivalência de taxas e outros assuntos…

Ao longo da nossa atividade profissional não temos encontrado unanimidade nos peritos avaliadores de imóveis quanto à utilização de preços correntes ou preços constantes, quando constroem os seus “Discount Cash Flow” (DCF)

Na análise a preços correntes utilizam-se os valores nominais de preços dos períodos em análise ao passo que a preços constantes se deflacionam as variáveis nominais para obter variáveis a preços constantes (valores reais).

O principal objetivo deste artigo é alertar para um dos cuidados a ter na elaboração destes mapas, nomeadamente com a questão da equivalência de taxas de atualização, se os desenvolvemos com períodos inferiores a um ano. Não é raro encontramos DCF’s com períodos semestrais.

Se no caso de DCF’s construídos a preços correntes a conversão de taxa é simples, basta dividir a taxa anual pelo número de períodos em que vamos fracionar (semestral, dividir por dois, trimestral, dividir por quatro, …), em DCF´s construídos a preços constante já assim não é.

Estas taxas (semestrais e anuais) embora referidas a diferentes períodos de capitalização, são aplicadas a capitais iguais, pelo que devem produzir o mesmo montante de juros em períodos de tempo iguais.

Talvez exemplificando:

Um ano corresponde a dois semestres, então 


No caso concreto, sendo a taxa de juro anual de 12,48%, a taxa de juro semestral correspondente seria de 6,06%.

Por analogia, para outras periodicidades:


Quando escrevemos “outros assuntos” queremos questionar porque é que uns peritos avaliadores utilizam preços correntes e outros preços constantes. 

Dizem os apoiantes da solução “preços correntes” que esta deve ser aplicada porque a taxa de inflação é homogénea, afetando de igual forma todas as rúbricas do DCF.

Outros não pensam assim, nomeadamente nos investimentos que impliquem amortizações, que são sempre feitas a custos históricos e pelo facto do financiamento ter de ser efetuado a preços correntes.

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domingo, 19 de fevereiro de 2017

Algumas considerações sobre o método do custo

Já abordamos, em outros artigos, o nosso constrangimento na utilização do método do custo para a estimativa do valor de mercado de um imóvel. Referimos, nomeadamente:

- No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.

No entanto, é universalmente aceite pelas boas práticas de avaliação que o método do custo só deve ser utilizado em último recurso, ou seja, para imóveis especializados ou raramente transacionados.

Impõe-se, no entanto, mais algumas considerações.

Em termos gerais, existem duas abordagens quanto ao custo de um imóvel. Uma referindo o método de custo de substituição, em que se estima o seu valor analisando o custo de um imóvel similar, oferecendo utilidade equivalente, outra referindo o método de custo de reprodução, em que se estima o valor estimando o custo para recriar uma réplica de um ativo.

Geralmente, o custo de substituição é o custo que é relevante para determinar o preço para se replicar a utilidade do imóvel, e não as suas propriedades físicas. As etapas da estimativa por esta abordagem envolvem, nomeadamente calcular todos os custos para criar ou obter um imóvel que forneça utilidade equivalente, determinar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e, finalmente, deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o ativo em questão.

O custo de substituição é geralmente aquele de um ativo equivalente moderno, que é aquele que fornece função similar e utilidade equivalente ao bem que está sendo avaliado, mas que é de um projeto atual e construído ou feito usando materiais e técnicas atuais de baixo custo.

O método do custo de reprodução é adequado em circunstâncias em que o custo de um ativo equivalente moderno é maior do que o custo de recriar uma réplica do bem sujeito, ou a utilidade oferecida pelo ativo objeto só poderia ser fornecida por uma réplica em vez de um equivalente moderno.

As principais etapas do método de custo de reprodução envolve estimar todos os custos para criar uma réplica exata do imóvel objeto, estimar se há alguma depreciação relacionada à obsolescência física, funcional e externa associada ao ativo objeto, e deduzir a depreciação total dos custos totais para chegar a um valor para o imóvel em questão.


Os custos podem dividir-se em custos diretos, por exemplo, materiais e mão-de-obra, e custos indiretos, que podem envolver custos de transporte, custos de instalação, taxas, despesas gerais, impostos, e margem de lucro.

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domingo, 12 de fevereiro de 2017

Máxima e melhor utilização

As IVS, sigla de International Valuation Standards, são um documento muito importante, constituindo-se como uma referência essencial do trabalho de qualquer perito avaliador de imóveis.

Agora que foi publicada a versão de 2017 justifica-se uma nova abordagem a esta temática, desde logo porque o objetivo das IVS é aumentar a confiança dos utilizadores dos serviços de avaliação através do estabelecimento de práticas de avaliação transparentes e consistentes.

As IVS definem os requisitos obrigatórios que devem ser seguidos para afirmar que uma avaliação foi realizada em conformidade com estas normas.

A aplicação obrigatória destas normas renovadas tem início a partir de 1 de julho de 2017, apesar de a sua adoção ser possível desde já.

Recordamos ainda que uma das grandes novidades é a introdução de uma nova base de valor, designada por Liquidation Value (Liquidation Value is the amount that would be realised when an asset or group of assets are sold on a piecemeal basis. Liquidation Value should take into account the costs of getting the assets into saleable condition as well as those of the disposal activity).

No entanto, o objetivo principal deste artigo é abordar o conceito de máxima e melhor utilização.

A base de valor mais utilizada na avaliação de imóveis é a base Valor de Mercado (Market Value- Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.).

A sua aplicação exige uma premissa muito clara, que nos obriga a estudar a máxima e melhor utilização de um ativo. A máxima e melhor utilização do ativo é aquela que maximiza o seu potencial, tendo em conta que este seja possível, seja legalmente admitido e financeiramente viável. Esta premissa pode ser alcançada quer pelo uso continuado do imóvel quer por um uso alternativo.

Em termos práticos, em que se traduz tudo isto quando fazemos uma estimativa do valor de mercado? Talvez com um pequeno exemplo esta questão seja mais percetível:


João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417
Um perito avaliador de imóveis é chamado para avaliar um prédio em propriedade total, com frações suscetíveis de utilização independente, com uso habitacional.

O Plano Diretor Municipal admite para a zona em questão outro uso para o imóvel, que é o uso para escritórios.

Como deverá proceder a avaliação?

O avaliador deve estudar o valor do imóvel para o uso habitacional (uso continuado) e o valor do imóvel para escritórios (uso alternativo).

O maior destes valores corresponderá ao valor de mercado e o uso que for adotado corresponde à sua máxima e melhor utilização.

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