domingo, 25 de setembro de 2016

Armazenagem e logística a melhorar sustentadamente.

Temos vindo a escrever artigos, recorrentemente, com a ajuda da publicação “Portugal Rents & Yields” da consultora CBRE.

É uma publicação muito interessante, que nos dá uma perspetiva do que vai acontecendo, em Portugal, nos mercados do comércio de rua, escritórios, retail park´s e logística.

Desta vez, acrescentamos os dados referentes último trimestre de 2015 e primeiro e segundo trimestres de 2016:

Os valores do gráfico anterior correspondem ao valor praticado, em €/m2, resultado da fórmula muito utilizada pelos avaliadores de imóveis, Valor = renda mensal x 12 / Yield.

Desagregando os valores da fórmula chegamos a uma conclusão interessante. A renda praticada, em €/m2, a partir de setembro de 2013 é igual nas duas localizações, variando unicamente a yield praticada:


Conclui-se, portanto, que os investidores consideram mais arriscado investir na Maia.

Devemos ainda referir que as rendas e yields, termos utilizados na avaliação de imóves, aqui mencionadas são “prime”.

De acordo com a metodologia da consultora:
-Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard [adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados no mercado nesse período.” 

-Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. 

Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”

Read more…

domingo, 18 de setembro de 2016

International Valuation Standards para 2017

No artigo de hoje publicamos a nossa última participação no blogue nosso colega Out-Of-The-Box:


"Não vão assim tão longe os tempos em que o valor dos imóveis era estimado por louvados, pessoas que, pela sua experiência, credibilidade e aceitação pública, eram escolhidas pela comunidade para exercer essa função.

Out-Of-The-Box


Nos dias de hoje, a avaliação de imóveis, à semelhança de outras atividades, é regulada por um conjunto de regras emanadas de organismos internacionais. No entanto, podem prevalecer algumas áreas onde os poderes públicos nacionais têm autonomia para criar regras diferentes. É o caso da legislação para expropriações ou da Lei nº 153/2015 de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

As duas instituições internacionais que definem as regras são o Internacional Valuation Standards Council (IVSC) e o The European Group of Valuers' Associations (TEGoVA).

A IVSC é uma organização sem fins lucrativos, independente, que define um conjunto de procedimentos e normas que são universalmente aceites na avaliação de ativos. Inclui representantes de um largo espectro de setores, desde organizações profissionais, avaliadores, organismos de regulação a académicos (www.ivsc.org). 

Por sua vez, o TEGoVA é uma associação europeia, também sem fins lucrativos, composta, à data, por 61 associações de avaliadores de 33 países, e que representa mais de 70.000 avaliadores na Europa (www.tegova.org). Em Portugal, esta organização é representada pela ASAVAL - Associação Profissional das Sociedades de Avaliação.

A IVSC publica as International Valuation Standards (IVS) e a TEGoVA publica as European Valuation Standards (EVA). Estas últimas normas estão transcritas na publicação Blue Book, de acesso livre no sítio da internet da TEGoVA.

Periodicamente, estas associações fazem uma atualização das suas normas, após intensa discussão pública. Foi assim que neste ano de 2016 a TEGoVA procedeu à revisão das EVA, com a introdução ou melhoria da explicação de conceitos existentes, ou mesmo com a introdução de um conceito novo nesta norma, o conceito da base de valor “Market Rent”. 

No caso das IVS, a discussão pública, com várias fases, decorre durante o ano de 2016, prevendo-se a entrada em funcionamento das IVS 2017 em dezembro do corrente ano. 

Neste âmbito, tem sido trazido a público uma série de documentos para análise e comentário, introduzindo algumas pistas sobre o que poderá vir a ser alterado. 

O propósito maior deste artigo é enumerar algumas questões que podem alterar profundamente o paradigma existente.

Desde logo a possibilidade de não ser obrigatória a emissão dos “Termos de Contratação” por se revelarem desnecessários. Referem-se exemplos em que isso pode acontecer. É o caso das “in-house valuations” ou das avaliações onde alguns dos itens só sejam realizáveis durante o trabalho de avaliação.

Seguramente o capítulo que poderá sofrer alterações mais profundas é o que se refere às “Bases de Valor”.

Manter-se-ão as bases de valor tradicionais, com a mudança de nome de “Fair Value” para “Equitable Value”, para que o conceito seja claramente diferenciado da IFRS 13.

Serão provavelmente introduzidas duas novas “Bases de Valor”, a de Valor de Venda Imediata (Liquidation Value) e a de Custo de Reposição/Valor de Seguro (Replacement Value/Insurance Value).

No Valor de Venda Imediata, serão quebradas algumas regras fundamentais da estimativa do valor de mercado. O tempo em que o ativo está exposto ao mercado será reduzido, refletindo o valor de um bem para uma venda num curto período de tempo e em que, pelo menos, um dos intervenientes não aturá de livre vontade. 

Assim sendo, estes valores conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado. 

Esta venda compulsória é típica de leilões, insolvências e da avaliação de imóveis que servem de garantia bancária. 

A criação desta base de valor vem ajudar muitos peritos avaliadores de imóveis, visto que lhes vai permitir apresentar um valor que lhes estava vedado pelos códigos de boas práticas que seguiam.

Por outro lado, será benéfico que clarifique as metodologias de avaliação para estes casos. É com alguma preocupação que assistimos à completa ausência de um critério coerente para a sua estimativa, que muitas vezes aparece de uma forma arbitrária.

A discussão pública que está a ocorrer encerra muitas outras alterações importantes, que ocupariam muitos artigos. No entanto, não podemos deixar de salientar a discussão suscitada sobre a “obrigatoriedade” de serem apresentados dois métodos de avaliação, na generalidade dos trabalhos.

Porque terá um avaliador de utilizar mais que um método se tiver a firme convicção e um elevado grau de certeza que o valor de um ativo pode ser obtido por um único método de avaliação?" 

Read more…

quinta-feira, 15 de setembro de 2016

Pode o Valor Patrimonial Tributário servir de referência?

Hoje ouvimos a Deputada Mariana Mortágua afirmar, no âmbito de mais um pacote fiscal que incidirá sob o património, que um conjunto de imóveis com um valor patrimonial tributário (VPT) de 500.000€ corresponderá, em termos de valor de mercado, a 600.000€ ou 700.000€!

Não concordamos.

Antes da crise de 2008 era prática corrente que o VPT corresponderia a cerca de 80% do valor de mercado. Aplicado ao que afirmou a Senhora Deputada, os 500.000€ corresponderiam, em termos de valor de mercado, no máximo, a 625.000€. Era uma métrica seguida até pelos Avaliadores de Imóveis.

Mas isto aplicava-se à maior parte dos imóveis antes de 2008.

Entretanto o paradigma mudou.

De facto, com regeneração e reabilitação urbana, os imóveis nas zonas históricas de Lisboa, Porto e algumas cidades emergentes, o valor de mercado de aumentou exponencialmente, assistindo-se até a transações de imóveis por preços amorais!

Nestes locais, por força do Coeficiente de Vetustez, muitas vezes de 0,4, o VPT é muitas vezes 700%, 800%, 1.000% abaixo de valor de mercado.

Acontece que o país não é só Lisboa, Porto, Braga e poucas mais cidades. O país é Damaia, Massamá, Valongo e outras zonas. Aqui, o VPT é bem superior ao valor de mercado, 20% a 30% superior! Basta percorrer estes locais e verificar a quantidade de imóveis devolutos.

Pensamos que mais que aumentar a carga tributária em termos de IMI, o importante seria corrigir a sua legislação, para que exista uma verdadeira equidade fiscal, que acabe com a especulação imobiliária!

Qualquer dia Lisboa e Porto “implodem”!

Imobiliariamente falando…


Read more…