domingo, 15 de janeiro de 2017

Justifica-se a utilização do método do custo?

João Fonseca | Avaliação de imóveis | 919375417
A utilização do método do custo para a estimativa do valor de mercado de imóveis continua a ser muito utilizada por alguns peritos avaliadores de imóveis de avaliação imobiliária.

Quanto a nós, na maioria dos casos, erradamente.

Comecemos por caracterizar, sucintamente, cada um dos métodos:

O método comparativo de mercado, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado, e após homogeneização, estima o valor de um imóvel.

Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados.

O método do rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado, e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. 

No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.

No entanto, é universalmente aceite pelas boas práticas de avaliação que o método do custo só deve ser utilizado em último recurso, ou seja, para imóveis especializados ou raramente transacionados.



Vejamos o que explicitam as European Valuation Standards (EVS) a este respeito:

6.4 The Cost Approach
6.4.1 General overview
6.4.1.1 The cost approach is most commonly used to estimate the replacement value of specialised properties and other properties that are very seldom, if ever, sold or let in the market. This means that the cost approach is generally only ever used when a lack of market activity precludes the use of the comparative method and when the properties to be valued are not suited for valuation by the income approach. There are, however, circumstances where it is used as a principal market-related procedure, particularly where there is significant data available to enhance the accuracy of the procedure.
6.4.1.2 Because cost and market value are usually more closely related when properties are new, use of the cost approach is easier when estimating the market value of new or relatively new constructions, but this is not to say that the cost approach should be adopted for this type of property unless there is a total absence of market evidence, or in the situations alluded to above. Indeed, in some cases the rental, occupational or investment markets may have changed considerably between the date when the construction cost was fixed and the date of final completion of the project, in which case the value obtained by the cost approach may no longer be a reliable measure of the market value. Using the cost approach for older properties can cause difficulties because of a lack of market data, both for construction costs and for depreciation, although this can also be true for certain newer properties.
6.4.1.3 Opinion varies across Europe as to the extent to which the Cost Approach can give a reliable indication of Market Value. It would appear that the countries that are against the use of this approach tend to be the ones where the market is more transparent and where more rental, yield and price evidence is therefore available. In addition, where markets are more volatile there is resistance against using cost as an indicator of value, as building costs react more slowly to cyclical changes than do market prices and rents. In contrast, the Cost Approach is often more widely used in markets that are less volatile and/or less transparent.
6.4.1.4 Use of the Cost Approach will therefore vary across Europe and from market to market. In some countries, the Cost Approach is used where there is market evidence but, as the approach is not a market-driven method, it should not be looked on as a primary approach.”


Nos dias de hoje, o imobiliário caracteriza-se cada vez mais como investimento. 

Deste modo, o método do rendimento na avaliação de imóveis deverá ter primazia sobre qualquer um dos outros métodos.

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domingo, 8 de janeiro de 2017

Ranking...

No artigo de hoje mostramos o “ranking” dos artigos mais vistos ao longo dos cinco anos e meio de existência do nosso blogue.


São títulos importantes, que mostram a transversalidade do nosso blogue, que aborda uma multiplicidade de temas na avaliação de património. Convidamos os nossos leitores a revisitar os artigos, seguindo as ligações:

O conceito de imparidade



Valorização de terrenos agrícolas




IPD, wacc e o avaliador de imóveis!




Validação de amostras na avaliação de imóveis



Novos coeficientes de localização no âmbito do IMI



O valor residual e o avaliador de imóveis


Noção de valor no mercado imobiliário



Acrónimos e outros na avaliação de hotéis



Variáveis “dummy” e a inferência estatística.



O Critério de Chauvenet e a distribuição "t" de Student na avaliação de património



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domingo, 1 de janeiro de 2017

Uma página web a visitar

Ao (re)lermos a Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema sistema financeiro nacional, e os “Minimum Educational Requirements” do TEGoVA’s (The European Group of Valuers' Association), somos, novamente, confrontados com os três níveis de conhecimento distintos que os avaliadores devem cumprir:

-compreensão (princípios da teoria económica, conhecimento especializado de economia para o setor imobiliário, negócios e finanças);

-conhecimento geral (marketing do setor imobiliário, eficiência energética, ambiente e proteção de recursos e ainda edifícios e construção);

-conhecimento profundo (legislação relevante para a propriedade, pratica profissional, standards de avaliação, politicas governamentais e uso da propriedade).

Definitivamente, a transversalidade de conhecimentos como condição para um bom suporte técnico.

Para garantir a conformidade com estas regras, os avaliadores devem suportar-se de todas as ferramentas que os possam ajudar na realização de um trabalho competente.

Sem dúvida que a página de “Temas atuais” da PWC (isso mesmo, a PricewaterhouseCoopers!) é uma dessas ferramentas.

Visitem, obrigatoriamente, a página http://www.pwc.pt/pt/temas-actuais.html.

João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

Destacamos, inevitavelmente, os dois documentos de inegável interesse para a gestão das cidades de Lisboa e Porto, para o seu turismo e, subsidiariamente, para os avaliadores de imóveis:

(Relatório desenvolvido pela PwC em parceria com a Urban Land Institute, é um dos mais reconhecidos estudos no setor imobiliário)

(compara os três principais indicadores dos hotéis, – Taxa de Ocupação, Rate Médio Diário (ADR) e Receita por Quarto Disponível (RevPAR) – em 19 das mais importantes cidades da Europa e apresenta previsões econométricas para 2016 e 2017)

Conforme demonstramos também nos nossos artigos “Cordeiros compele de lobo…” e “Uma publicação bem conseguida …”, temos de fazer a devida vénia às grandes casas, muitas vezes vistas, exclusivamente e erradamente, como predadoras.

De facto, têm um papel importante na informação ao mercado e também são transparentes.

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