domingo, 23 de julho de 2017

Termos de contratação

Em artigos anteriores tivemos a oportunidade de salientar que as avaliações de imóveis têm regras que devem ser cumpridas. Essas regras são estabelecidas ou pelas International Valuation Standards (IVS) ou pelas European Valuation Standards (EVS).

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417Ambos os “standards” coincidem na necessidade de, antes da avaliação se realizar, serem reduzidas a escrito as normas e os procedimentos pelos quais aquela se vai reger e que devem ser comunicados ao cliente e aceites por ele. Este contrato deve, preferencialmente, ser realizado antes do início dos trabalhos avaliatórios.

Por exemplo, as European Valuation Standards, na EVS 4 – The Valuation Process explicam os detalhes que este documento deve ter:

-A identificação do cliente;
-Qual o objetivo da avaliação;
-Descrição completa do ativo a ser avaliado, com descrição precisa das suas especificidades (por exemplo, se alguma máquina ou equipamento faz parte do ativo avaliado;
-A base ou bases de valor a serem adotadas;
-A data de avaliação;
-Uma declaração de compromisso de que não existem incompatibilidades ou conflitos potenciais nem qualquer envolvimento anterior com a propriedade ou as partes envolvidas;
-A identificação e a qualificação do perito avaliador de imóveis;
-Pressupostos e pressupostos especiais;
-Âmbito e extensão da vistoria a realizar ao ativo;
-Considerações sobre eventuais informações prestadas pelos clientes e a assunção da sua veracidade;
-Qualquer restrição colocada na publicação do relatório de avaliação, nomeadamente do seu fornecimento a terceiros. Também especificar que não existirá nenhuma responsabilidade pelo uso da avaliação por terceiras partes.
-O cumprimento das normas europeias de avaliação;
-Os honorários a cobrar.

O estabelecimento escrito deste contrato de prestação de serviços é muito importante, quer para o avaliador, pelo compromisso que o cliente adquire, quer para o cliente, que tem antecipadamente um conhecimento dos trabalhos que serão realizados, das suas implicações e dos seus custos.

Além de todas as garantias que fornecem às partes envolvidas, uns “Termos de Contratação” bem escritos podem fazer o cliente decidir por uma proposta financeiramente menos aliciante mas que lhe proporcionará uma qualidade de serviço superior.

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domingo, 16 de julho de 2017

Mais considerações sobre o método do rendimento


www.joaofonseca.net

O método do rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. É particularmente importante na estimativa do valor de mercado dos imóveis que são transacionados baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo, desde que exista informação de mercado que possa sustentar a estimativa.

Este critério refere-se à capitalização do rendimento existente e também potencial (como seja por exemplo uma renda), sendo um valor de continuidade de exploração.

As estimativas pelo método do rendimento obtêm-se descontando os fluxos de caixa (Discount Cash Flow) utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de Capital).

A estimativa da “wacc” já foi explicada, anteriormente, em:



O valor de β, conforme já foi explicado, poderá ser obtido em Damodaram, mas com o cuidado de se escolherem β não alavancados, ajustados em função do risco do investimento em Portugal, onde não se pondera a existência da dívida. 

A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e também a taxa de imposto.

Os fluxos de caixa descontados (DCF) serão a preços correntes e a taxa de desconto será nominal.

O período aplicado pode ser igual ao período do investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.

Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal, que também já foi explicado no artigo:


Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três metodologias, os peritos avaliadores de imóveis devem previligear o método do rendimento, nomeadamente com a aplicação de fluxos de caixa descontados (Discount Cash Flow - DCF).


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domingo, 9 de julho de 2017

Escritórios na cidade do Porto

Apresentamos uma pequena prospeção de escritórios da cidade do Porto.


Nos últimos meses tem-se assistido a uma cada vez maior procura por este tipo de espaços, que têm vindo a conseguir taxas de ocupação muito interessantes, levando a uma subida dos preços, nomeadamente nos escritórios devidamente planeados para a função. Podemos salientar, por exemplo, o caso do Edifício Burgo onde já quase não se conseguem espaços para arrendar.

Um outro aspeto a fazer notar é a localização dos imóveis. De facto, os que têm mais rentabilidade encontram-se na Avenida da Boavista e na Zona Industrial do Porto:


O Urbo Business Center é um projeto que ainda está em desenvolvimento e que se localizará na zona do NorteShoping, já no concelho de Matosinhos.

E a Oriente, o que existe?

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