domingo, 4 de dezembro de 2016

Média, moda e mediana na avaliação de imóveis.

Em alguns trabalhos de avaliação imobiliária temos visto as medidas de tendência central de uma amostra como forma de estimar o valor de um imóvel (estatística descritiva).

As medidas de tendência central da amostra são a média (a divisão da soma dos valores das observações pela quantidade de observações), moda (o valor mais frequente, ou seja, que mais se repete, na amostra) e mediana (o valor em que acima dele se situa metade dos valores da amostra, de tal forma que a outra metade se encontra abaixo dele).

De acordo com Radegaz Nasser Júnior, em Avaliação de Bens- Princípios Básicos e Aplicações, ISBN 978-85-7456-268-1 (livro que aconselhamos vivamente), as vantagens e desvantagens da utilização desta metodologia são:

Média, moda e mediana

Em complemento a esta metodologia, devem também ser estimados o desvio padrão da amostra (raiz quadrada da variância) e o coeficiente de variação (quociente entre o desvio padrão da amostra e a média).

Para que se possa utilizar o método, o coeficiente de variação deve ser o mais reduzido possível.

A nossa opinião é que só em último caso, quando não houver uma outra forma de avaliarmos um imóvel, é que devemos utilizar esta prática.

Como curiosidade, apresentamos, de seguida, um estudo que fizemos num concelho do Grande Porto, em que foi necessário estimar o valor de um terreno industrial. Obtivemos o valor por estatística descritiva e por inferência estatística e foi encontrado o gráfico seguinte:

João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

Verificamos que através da inferência estatística, à medida que a área de terreno aumenta, o valor do imóvel por m2 de área bruta de construção diminui.

É dos livros!

Acontece que a estatística descritiva não responde a esta prática, traduzindo o mesmo valor unitário, quer estejamos no limite inferior ou no limite superior da amostra.


Boas avaliações de imóveis!

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domingo, 27 de novembro de 2016

Brincando ao beta!

(tentaremos mostrar, em vídeo, como podemos comparar o risco imobiliário de diversas cidades portuguesas através do conceito beta)


O Beta é um termo muito utilizado na avaliação de imóveis, nomeadamente quando necessitamos de encontrar o CAPM (Capital Asset Pricing Model), a meio caminho da estimativa da wacc (Weighted Average Cost Of Capital).

Relembramos que utilizamos a wacc na construção de DCF´s (Discount Cash Flow).

O Beta serve essencialmente para medir o risco não diversificável, também chamado de risco sistemático ou de mercado. No fundo, é componente do risco total de um ativo que não podemos eliminar através de diversificação – ou seja, pela diversificação da nossa carteira de ativos – e que se deve à existência de fatores comuns de variação do preço dos diferentes ativos.
João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417
O objetivo do artigo de hoje, e também do vídeo apresentado, é, de uma maneira muito simples, estimar através do beta o risco do mercado imobiliário da habitação de algumas cidades do território português.

Esta técnica poderá, eventualmente, permitir estabelecer uma “carta de risco” para todo o território nacional.

O primeiro passo para a estimativa é encontrar o índice de mercado habitacional global que servirá como referência. Por exemplo, se para o mercado acionista podemos utilizar o índice PSI-20, para o mercado habitacional podemos utilizar o valor avaliação bancária, habitação, publicado mensalmente pelo Instituto Nacional de Estatística.

Por outro lado, na mesma publicação, temos o valor da avaliação bancária de habitação para as diversas cidades do país.

O caminho para a estimativa pode ser feito de duas formas. Uma delas, através dos conceitos de estatísticos de covariância (do mercado em relação à cidade que estamos a estudar, e da variância do mercado). A outra, através de regressão linear simples.

No exemplo que mostramos no vídeo, encontramos um beta para a cidade de Lisboa de 0,20 e um beta para a cidade de Barcelos de 0,93. Já para a cidade de Loures o beta seria de 1,153.

O que traduzem estes números?

Que deveremos exigir uma remuneração menor para investimentos em Lisboa, em contraponto com as outras cidades mencionadas:
João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis
Em que:
Rf – taxa de retorno de investimento sem risco.
β – medida de risco sistemático
(Rm – Rf) – prémio de risco de mercado


Por esta via, o valor da wacc em Lisboa será menor que o valor da wacc em Loures. Como consequência, os nossos DCF (Discount Cash Flow) obterão um valor superior para os imóveis de Lisboa, em oposição com o valor encontrado para as outras cidades.



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domingo, 20 de novembro de 2016

Profissão de Perito Avaliador de Imóveis

O artigo de hoje é a divulgação do artigo escrito para o jornal “Tributo”, um jornal muito interessante disponibilizado aos leitores do blogue http://fiscalidade.blogs.sapo.pt/ , nosso parceiro.

O tema foi “Profissão de Perito Avaliador de Imóveis”.

"Devo, antes de mais, agradecer à Alexandra Varela a oportunidade que me dá para escrever este pequeno artigo no “Tributo”, e também agradecer os seus esforços em partilhar conhecimentos, de uma forma totalmente desinteressada.

Proponho-me, muito sucintamente, apresentar a profissão de Perito Avaliador de Imóveis, onde me incluo, e expressar a minha confiança nesta classe profissional para responder aos desafios nos Contabilistas Certificados.

Peritos avaliadores de imóveis são pessoas singulares ou pessoas coletivas habilitados a prestar serviços de avaliação de imóveis. Existem duas associações profissionais de avaliadores, a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia, onde os profissionais devem estar inscritos, por forma a deverem cumprir rigorosos códigos deontológicos.



Não existindo uma entidade oficial formadora e certificadora, usualmente é a aceitação e inscrição destes profissionais na CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários que determina a capacidade de avaliar imóveis para os efeitos que interessaram aos leitores desta publicação. De facto, quer a Ordem dos Contabilistas Certificados quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas requerem que os Peritos Avaliadores de Imóveis estejam inscritos na CMVM para que possam realizar trabalhos que tenham de certificar. A CMCM introduziu legislação nova nesta matéria, sendo muito exigente na aceitação de técnicos.

Verdadeiramente, interessa-me neste artigo afirmar claramente a idoneidade dos meus colegas avaliadores e a sua capacidade técnica.

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