Yieds e taxas de atualização

É recorrente na avaliação de património que a taxa de capitalização (yield) tenha um valor inferior à taxa de atualização.

Relembramos que aplicamos o conceito de capitalização quando temos uma renda atual que queremos projetar no futuro, ao contrário do conceito de atualização, quando temos uma renda futura que queremos atualizar para a data de hoje.

O primeiro conceito utilizamos, por exemplo, na fórmula Valor do imóvel = Renda anual / yield e o segundo conceito nos “discount cash flow”.

Mas quais serão as razões porque a primeira é menor que a segunda?

Qualquer uma das taxas atrás mencionadas tem uma componente sem risco e outra com risco.

Quando analisamos a componente sem risco verificamos que normalmente as taxas de juro de curto prazo são menores que as taxas de juro de médio prazo (a remuneração das Obrigações do Tesouro a 6 meses é menor que a remuneração das  Obrigações do Tesouro a 5 anos).

Quanto ao prémio de risco, no curto prazo é menor que no médio/longo prazo.

No caso de imóveis construídos porque o incumprimento e a taxa de desocupação são menores enquanto nos imóveis a construir porque no curto prazo existe um risco menor no que diz respeito ao tempo de aprovação de projetos, da sua execução e dos custos de construção.