Método de Mandelblatt para estimativa do valor de imóveis urbanos

O artigo de hoje recorre, mais uma vez, à literatura brasileira sobre avaliação de imóveis. O Brasil, que é um país que produz muitos artigos e normas relacionados com este tema, é também muito exigente quanto à qualificação aos seus profissionais, a classe de avaliador de imóveis.

Frequentemente surgem autores com alguns métodos expeditos de avaliação que não são, no entanto, isentos de alguma polémica. Referimo-nos, por exemplo, ao método que partilhamos no nosso artigo “Avaliação de um Motel!”, que suscitou algumas dúvidas.

Regressemos, entretanto, ao assunto do artigo.

O Método de Mandelblatt é um modelo matemático utilizado para a estimativa do valor de imóveis urbanos, construído muito à semelhança do Método Evolutivo:

Em que:

Vi- Valor do imóvel

A- Área construída equivalente do imóvel. É comum, nos apartamentos, utilizar-se a área útil, acrescida de 15% para paredes e, existindo garagem, a área equivalente desta (12,5 m2).

C- Custo unitário de construção, acrescidos de uma percentagem para custos indiretos.

FC- Coeficiente entre o valor de mercado do imóvel e o seu custo real total, incluídos custos financeiros, impostos, taxas, lucros e outros custos, provavelmente entre 0,85 e 1,15, tratando-se de imóveis residenciais.

D- Depreciação, obtida diretamente na Tabela de Ross-Heidecke (Ver “Avaliação Imobiliária e a sua relação com a Depreciação dos Edifícios”)

R- Coeficiente entre o valor do terreno e o valor do imóvel novo (obtido, por exemplo, no Portal das Finanças, para cada localização específica do nosso país).

É de salientar que esta metodologia já foi utilizada pelos Tribunais Brasileiros.

(Adaptado de “Curso Básico de Engenharia Legal e de Engenharia de Avaliações”, de Sérgio Antonio Abunahman e de XVI COBREAP – CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS – IBAPE/AM – 2011)