domingo, 19 de março de 2017

Novamente o Parque das Nações.


Num nosso artigo de julho passado, “Quanto vale um apartamento de T1 ou T2 na freguesia do Parque das Nações?”, explicamos como chegamos à conclusão, analisando os imóveis que constavam no sítio da internet da Remax, que o valor de um imóvel T1 ou T2 poderia seguir a seguinte equação:


O estudo completo e os cuidados que devemos ter na aplicação desta fórmula podem ser descarregados [aqui].

A ferramenta adotada foi a análise de regressão disponibilizada pelo Microsoft Excel, pretendendo com este artigo mostrar qual deve ser o nosso foco quando aplicamos a ferramenta:

A-91,3% da variação de valor está explicada pela equação

B-A equação de regressão consegue explicar 86,7 vezes mais a variação de valor do que quando se utiliza a média aritmética

C-Existe mais de 99% de certeza que a equação é válida.

D- Existe 0,997% de certeza que existe regressão [(1-3,509 x 10^-5)/100]


(Hoje é Dia do Pai e agora vou dedicar-me às minhas filhas!)

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domingo, 12 de março de 2017

Algumas considerações sobre o método do rendimento

Um pouco em contraponto ao que escrevemos há algumas semanas, “Algumas considerações sobre o método do custo”, vamos refletir sobre a estimativa do valor de um imóvel pelo método do rendimento.

Apresentamos, também, um pequeno ficheiro em formato “excel”, perfeitamente utilizável, considerando um imposto de 21% e derrama municipal de 1,5% (que é discutível!) e que de alguma forma traduz o espírito do presente artigo. Pode ser descarregado [aqui]

Estimativa do valor de um imóvel

Esta abordagem fornece uma indicação do valor de um imóvel, convertendo fluxos de caixa esperados, num único valor atual. Ela só é possível quando a geração de rendas do imóvel é o elemento fundamental que afeta o seu valor e quando estão disponíveis projeções razoáveis ​​do montante e prazos dos rendimentos futuros.

A estimativa do valor pelo método do rendimento envolve, geralmente, noções que gravitam em torno do tema Fluxo de Caixa Descontado (DCF), em que o fluxo de caixa previsto é descontado até a data de avaliação, resultando no valor atual do imóvel.


Para imóveis com um período de vida longo ou indefinido, o DCF deve incluir um valor residual (tema que já foi abordado no artigo “O valor residual e o avaliador de imóveis”), que representa o valor do ativo no final do período de projeção dos fluxos de caixa.

A construção de um DCF envolve várias etapas, sendo de destacar a escolha do tipo de fluxo de caixa, a escolha do período de estudo mais apropriado para o fluxo de caixa, a estimativa do valor terminal adequado, de acordo com a natureza do imóvel, e, finalmente, a aplicação da taxa de desconto ao fluxo de caixa futuro previsto, incluindo ao valor residual, se o houver.

A seleção do período durante o qual devemos estruturar o nosso DCF depende de uma série de fatores, como seja a vida útil do imóvel, em que se este tiver uma vida útil reduzida é desejável construir o DCF para toda a sua vida, o prazo durante o qual se obtêm dados fiáveis ​​sobre os quais se baseiem as projeções e o período mínimo de tal maneira que um imóvel atinja um nível estabilizado de crescimento e lucros, após o que pode ser utilizado um valor residual.


Em alguns casos, particularmente quando o imóvel está a operar num nível estabilizado de crescimento e lucros na data de avaliação, pode não ser necessário considerar um período de previsão e valor residual pode constituir a única base para o valor (método de capitalização de renda).

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domingo, 5 de março de 2017

Muitas aplicações em Excel e poucas fórmulas…

Já há algum tempo que não aconselhávamos a compra de um livro aos nossos leitores. De facto, não nos tínhamos apercebido de algo de novo no mercado que pudesse ser útil, não só aos peritos avaliadores de imóveis mas também a quem exerce a atividade de mediação imobiliária.

Este nosso interregno foi interrompido pelo aparecimento do livro “Estatística, muitas aplicações e outras fórmulas…”, ISBN 978-989-20-6961-6, da autoria de José Dias Curto.

Achamos o livro muito interessante sobre vários aspetos, nomeadamente:

- Solidifica os conhecimentos numa área muita importante para a avaliação de imóveis, que é a utilização da inferência estatística para a estimativa do valor de mercado de um imóvel pelo método comparativo. Ainda neste ponto, gostaríamos de dar um destaque especial para o capítulo dedicado à construção de amostras que, se bem estruturadas, ajudam na obtenção de um resultado de acordo com os parâmetros mínimos para que os modelos possam ser considerados aceitáveis.

Por outro lado, explica de uma forma muito clara, que ainda não tínhamos lido, a transformação de variáveis. Relembramos a importância que atribuímos a este ponto, recordando o nosso artigo “Transformação de variáveis?”.

- Todos os exemplos tratados no livro estão vertidos em dois ficheiros “excel”, com os quais os leitores podem exercitar as matérias apreendidas.

- É um livro interativo. Podemos testemunhar que todas as dúvidas que colocamos ao autor foram respondidas de uma forma muito clara, por “email” e num intervalo de tempo muito curto.

Foi assim que ficamos a saber sobre tautologia (“É o que nós chamamos “tautologia”: explicar a dependente em função dela própria na parte explicativa do modelo.”) e sobre o princípio da parcimónia (“Vai ver que o R2 pouco mexe e tem uma grande vantagem, quando menos regressores tiver no modelo, menos informação precisa para estimar o preço de uma outra casa. É o que nós chamamos princípio da simplicidade ou da parcimónia”), aplicados na inferência estatística e, consequentemente, na avaliação de imóveis.

Por ultimo, recordamos a ligação onde se pode encomendar o livro, http://bit.ly/2c9usVN, e que José Dias Curto é Doutorado em Métodos Quantitativos de Gestão e Professor das cadeiras de Estatística e Econometria nas licenciaturas, mestrados e doutoramentos do ISCTE-IUL.


Definitivamente uma boa compra!

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