domingo, 23 de abril de 2017

Valor de venda imediata ou livre arbítrio?

No artigo de hoje publicamos o artigo que escrevemos para o blogue http://out-of-the-boxthinking.blogspot.pt/2017/04/valor-de-venda-imediata-ou-livre.html, e que reflete sobre a nova base de valor das International Valuation Standards, o "Liquidation value". 

www.formatos.pt

Não é de mais referir que o blogue "Out-of-The-Box" é o melhor blogue português sobre finanças finanças imobiliárias e, provavelmente, um dos melhores a nível internacional. Vale a pena visitá-lo, principalmente agora que a sua imagem foi renovada: 

Em artigos anteriores sublinhei algumas das novidades que resultaram das alterações nas principais normas internacionais de avaliação de imóveis, mais concretamente nas International Valuation Standards (IVS) e nas European Valuation Standards (EVS).
De todas as novidades reveladas, talvez aquela que tenha mais impacto na avaliação de imóveis seja o surgimento de novas Bases de Valor. Recordando: uma Base de Valor descreve os pressupostos fundamentais que servem de suporte à estimativa do valor de um imóvel.
O artigo de hoje vai centrar-se na nova Base de Valor “Liquidation Value”, que, numa tradução literal, significa Valor de Liquidação.  
Este conceito, nas IVS, é apresentado de duas formas distintas. 
Numa primeira forma, que representa uma espécie de saldo, um ativo tem um período típico de comercialização, devendo, entretanto, ser encontrado um comprador e o vendedor obrigado a manter o preço pré-estabelecido. Esta abordagem não é forçada, uma vez que a parte vendedora não está condicionada.
A outra abordagem, de aplicação corrente, é a Venda Forçada, que normalmente aparece em casos de insolvência particular ou societária ou ainda em situações de incumprimento bancário. Aliás, é recorrente a estimativa do chamado Valor de Venda Imediata, quer em processos da avaliação bancária quer em avaliações da massa insolvente.
A estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada nem sempre foi consensual.
Durante muito tempo, as IVS não reconheceram esta Base de Valor, ao contrário do que acontecia com as EVS. Curiosamente, na última revisão efetuada, as IVS passaram a reconhecer esta Base de Valor, em contraponto com as EVS, que deixaram de o fazer explicitamente. As IVS remetem a Venda Forçada para o Valor de Mercado, com a adoção de pressupostos especiais.
O termo Venda Forçada é frequentemente utilizado em circunstâncias em que um vendedor está sob obrigação de vender e, como consequência, não é possível um período de comercialização adequado. Na perspetiva dos compradores, estes também não são capazes de realizar as diligências apropriadas.O preço que um vendedor aceitar numa venda forçada refletirá as suas circunstâncias particulares, ao invés daquelas do vendedor hipotético mencionado na definição de Valor de Mercado.
Para a correta avaliação do valor de Venda forçada, seria necessário identificar claramente as razões para a restrição do vendedor, incluindo as consequências de não vender no período especificado, estabelecendo suposições apropriadas. Se essas circunstâncias não existirem na data de avaliação, elas devem ser claramente identificadas como pressupostos especiais.
Estas condições são muito difíceis, se não mesmo impossíveis de quantificar, a menos que seja conhecida a natureza e as razões para as restrições do vendedor. Assim sendo, o preço obtido numa Venda Forçada não pode ser realisticamente estimado. 
Existe nestas circunstâncias um espectro largo de atuação que é de avaliação subjetiva, o que pode levar a casos extremos de livre arbítrio, com prejuízo para uma parte que está claramente mais fragilizada.
Contudo, as IVS recomendam para a estimativa do valor de Venda Forçada uma série de condições que, na prática, algumas delas tornam quase impossível a aplicação desta base de valor.
No que tem sido a minha experiência de trabalho nesta área da avaliação de património, a estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada é puramente financeira, com o pressuposto de que a venda só será realizada num intervalo de tempo dilatado, atualizando o Valor de Mercado desde a data provável de venda (subjetiva) para a data atual.







Read more…

domingo, 16 de abril de 2017

Acrónimos...

Muitas propriedades são compradas e vendidas com base no seu potencial de negócio e não apenas no valor dos seus terrenos ou edifícios. São concebidas, ou adaptadas, para um uso específico.




Estão incluídas neste capítulo unidades hoteleiras, bares, restaurantes, teatros ou cinemas, estações de serviço e lares de terceira idade.

Na avaliação de investimentos hoteleiros os profissionais da avaliação não se devem centrar apenas nos métodos de avaliação, necessitando de complementar a sua informação com características intrínsecas ao negócio.


No artigo de hoje abordamos um conjunto de conceitos importantes para a avaliação de unidades hoteleiras.

Enunciamos uma série de acrónimos comummente utilizados no negócio:



Algumas notas acerca dos acrónimos atrás referidos:

- O RevPAR, talvez o indicador mais conhecido em hotelaria, dá-nos uma ideia da performance de todos os quartos que se encontram disponíveis nas unidades hoteleiras.

O RevPAR articula-se com o ADR e a OCC da seguinte forma:

REVPAR /ADR = OCC %
REVPAR /OCC% = ADR
ADR X OCC (% ) = REVPAR

Como é que estes indicadores se relacionam com os indicadores de mercado? Precisamente através do MPI (mede como um hotel se está a comportar relativamente à concorrência, devendo o seu valor ser sempre superior à unidade), ARI (como é que o nosso ADR se confronta com a concorrência) e RGI (como é que o nosso RevPAR se confronta com a concorrência).

Read more…

domingo, 9 de abril de 2017

Áreas...

A medição e a informação das áreas é um dos assuntos mais controversos quando são comunicadas as características de um qualquer produto imobiliário.

Só para termos presente as confusões que podem existir lembramos regulamentos ou entidades que podem ter diferentes conceções quanto aos diversos conceitos de área:

- RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas;
- CIMI – Código do imposto Municipal de Imóveis;
- Os diversos PDM (Planos Diretores Municipais);
- Portais de informação imobiliária e mediadoras imobiliárias.

Bom, e ainda mais há…

É necessário um cuidado muito especial quando estamos a comparar produtos imobiliários, atendendo a esta diversidade de opiniões, sob pena de chegarmos a juízos precipitados quanto ao real valor dos imóveis.

Assume assim particular importância a criação da organização International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), de que tomamos a liberdade de traduzir a seguinte passagem da sua página na internet:
  
“A International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) é um grupo de 80 organizações profissionais e sem fins lucrativos de todo o mundo, comprometidos com o desenvolvimento e implementação de um padrão internacional para medir a propriedade.

Atualmente, a forma como os ativos - como casas, escritórios ou centros comerciais - são medidos varia drasticamente. Por exemplo, em algumas partes do mundo é prática incluir espaço comum  (poços de elevador; corredores comuns etc) em medições de área útil; noutros, locais de estacionamento ou até mesmo piscinas pode ser incluído.

Com tantos métodos diferentes de medição em uso, torna-se difícil para os utilizadores de propriedades, investidores, ocupantes e desenvolvedores comparar com precisão o espaço. Uma pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle)  mostra que, dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-se até 24%.

A International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) é um grupo internacional de organizações profissionais e não fins lucrativos que trabalham em conjunto para desenvolver e incorporar um único padrão de medição propriedade.

Um standard internacional de medição da propriedade irá garantir que os ativos de propriedade são medidos de forma consistente, a criação de um mercado mais transparente, maior confiança do público, mais forte a confiança dos investidores e aumento da estabilidade do mercado.”

Estão já publicadas as seguintes normas:



Está em fase de consulta a norma:


Boas notícias …

Read more…