domingo, 18 de junho de 2017

Da Maia à Azambuja

Temos vindo a escrever artigos, recorrentemente, com a ajuda da publicação “Portugal Rents & Yields” da consultora CBRE.


É uma publicação muito interessante, que nos dá uma perspetiva do que vai acontecendo, em Portugal, nos mercados do comércio de rua, escritórios, retail park´s e logística.

Desta vez, acrescentamos os dados referentes terceiros e quartos trimestres de 2016:



Os valores do gráfico anterior correspondem ao valor praticado, em €/m2, resultado da fórmula muito utilizada pelos avaliadores de imóveis, Valor = renda mensal x 12 / Yield.

Devemos ainda referir que as rendas e yields, termos utilizados na avaliação de imóves, aqui mencionadas são “prime”.

De acordo com a metodologia da consultora:

-Renda Prime “Representa o valor máximo da renda que pode ser esperado no período em análise para um espaço de dimensão standard [adequado à procura nessa localização, de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime não incorpora os incentivos comummente praticados no mercado nesse período.” 

-Yield Prime “Representa a yield mais baixa que pode ser esperada no período em análise para a aquisição de um imóvel de Classe A, situado numa localização privilegiada, totalmente arrendado e com rendas de mercado. 

Considera-se imóvel de Classe A o que tem uma construção recente, equipamento moderno e layout eficiente.”

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domingo, 11 de junho de 2017

Comércio de rua (Lisboa e Porto)

Voltamos a analisar a publicação trimestral da consultora CBRE, Snapshot Rendas - Yields, que acompanha as rendas e “yields” prime do mercado de investimento imobiliário de Lisboa e Porto. 

É, sem dúvida, uma publicação muito interessante, que constitui um apoio muito importante para a atividade de avaliação de imóveis.

Não podemos deixar de partilhar com os nossos leitores algumas curiosidades que vamos registando, da sua leitura, hoje com destaque para o setor do comércio de rua (dimensão "standard" de 100m2 e como localizações de referência a Rua de Santa Catarina e a zona da Boavista, no Porto e Avenida da Liberdade e Chiado em Lisboa). 
Tem sido assinalado a saturação dos centros comerciais e o apontar das novas insígnias para este tipo de comércio de retalho. Por outro lado, o ambiente económico também desanuviou e o turismo tem feito exercer a sua importância. Era espectável que o valor das rendas começassem a subir e/ou as “yields” a baixar. 


Assim sendo, podemos verificar que na cidade de Lisboa, comparando 2009 com o final de 2016, o valor por metro quadrado praticamente duplicou e que verdadeiramente nunca ouve uma crise profunda neste segmento do mercado imobiliário! Apesar de ter existido um crescimento débil, nos primeiros, o setor revelou-se pujante.

No ano de 2016, a cidade do Porto assistiu a um crescimento acentuado do valor dos seus imóveis (50%).

O Céu é o limite?

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domingo, 4 de junho de 2017

Revista de imprensa …

Esta semana as revistas Sábado e Visão escreveram sobre o imobiliário. 


O artigo de hoje pretende fazer uma análise critica a assuntos que foram abordados, alguns de uma forma um pouco superficial e outros que merecem uma reflexão mais profunda, pela sua importância.

Uma primeira nota de desapontamento surgiu logo na primeira página da revista Sábado. 

Escreveu a jornalista, Ana Isabel Fonseca, “… Quando ouvi há dias esta avaliação de dois consultores de mediação imobiliária”. Nunca é de mais realçar que à atividade de mediação imobiliária está vedada a possibilidade de avaliação de imóveis. Esta impossibilidade resulta de imposição legal, nomeadamente da Lei 15/2013, que, claramente, define incompatibilidades entre a profissão de avaliador de imóveis e de mediador de imóveis. 

O artigo alerta, e bem, para um aspeto preocupante que consiste no endividamento bancário para a compra de imóveis para depois se transformarem em Alojamento Local. É uma aposta que se pode revelar contraproducente num futuro muito próximo.

As taxas Euribor e os “spreads” bancários estão em baixa. Como sabemos, estes acontecimentos são cíclicos, e, provavelmente, iremos assistir a uma subida generalizada da Euribor. O que acontecerá a estes créditos bancários, quando as taxas de esforço forem muito elevadas? Será que não degenerará em incumprimento? Não esqueçamos que estes pequenos investidores estão a comprar T0´s e T1´s que dificilmente conseguirão ocupação em alojamentos de longa duração. 
João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

(A revista Visão refere a necessidade de serem feitas bem as contas, porque em muitos cenários, “não é liquido que o arrendamento de curta duração, a turistas, seja mais rentável, uma vez que tem mais despesas”).

Ainda no âmbito da revista Sábado uma pequena chamada de atenção para o que consideramos que seja, provavelmente, um engano. A dada altura, citando Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, “fora do centro há ótimas rentabilidades para investidores que optem pelo arrendamento de longa duração, até melhores do que em vários negócios trabalhosos de alojamento local no centro – uma renda mensal de 500 euros num T2 comprado a 85 mil euros oferece uma taxa bruta de 5,8%”. Acontece que, salvo melhor opinião, uma renda mensal de 500 euros num imóvel comprado por 85 mil euros corresponde a uma taxa bruta de … 7,058%. 

Vá lá, ao menos não é publicidade enganosa!

Também não concordamos que a revista Visão induza os leitores em erro ao apresentar o quadro “Quanto vale a sua casa”. Segundo as contas desta revista, o valor por metro quadrado de um T1 é igual ao valor por metro quadrado de um T3, o que é profundamente errado. Quem está na profissão de avaliação de imóveis (e também na mediação de imóveis) sabe que um T1 tem sempre uma renda, por metro quadrado, superior a um T3!

Por fim, o conceito de “renda justa” de Romão Lavadinho, da Associação dos Inquilinos Lisbonenses. 

Para este dirigente associativo, uma “renda justa” seria uma renda que fosse estimada em 1/25 avos do Valor Patrimonial Tributário. Analisando com uma pouco mais de atenção estas palavras, permitimo-nos escrever que Romão Lavadinho confunde Valor Patrimonial Tributário com Valor de Mercado. Esquece que, mesmo em mercados que não sejam objeto de especulação imobiliária, o valor de mercado é sempre superior ao Valor Patrimonial Tributário. Por absurdo, acreditando que eles seriam iguais, segundo as suas contas, um senhorio não poderia ter uma rentabilidade bruta superior a 4%! Descontados impostos, manutenções, imprevistos, despesas de gestão, vazios, despesas com apoio jurídico, um Senhorio ainda teria que pagar para ter o Senhor Romão Lavadinho como inquilino!

Este foi o pensamento vigente durante muitos anos, penalizando fortemente o alojamento de longa duração.

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