domingo, 20 de agosto de 2017

Há três anos perguntava: Alguém me vende uma varanda?

Alguém me vende uma varanda?

Já por várias vezes abordamos as diversas metodologias de avaliação de imóveis. A primeira metodologia a ser aplicada é o método comparativo de mercado.
 http://www.jameslawcybertecture.com
O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para a avaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodos diretos, que, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado, estimam o valor de um bem.

Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a aplicação deste método implicam que tenha existido um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações (http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2011/08/o-metodo-comparativo-de-mercado-na.html)

Vem a propósito porque, estando a analisar um relatório de uma entidade bancária que está disponível na internet, reparamos que são valorizados pelo método comparativo … varandas (este procedimento é adotado também por outras entidades).

Entendemos que no método comparativo devemos avaliar o imóvel ou fração como um todo, usando fatores de homogeneização que tornem comparáveis os elementos da amostra com o imóvel em avaliação.

Salvo melhor opinião ou esclarecimento, não vejo a perspetiva adotada como correta.

Quando muito, um proprietário estaria disponível para arrendar varandas, nomeadamente se fossem como as do prédio da figura, de autoria do arquiteto James Law. (ver aqui)

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domingo, 13 de agosto de 2017

Há dois anos aconselhamos... leitura de férias... avaliação de hotéis...

João Fonseca | Avaliador de Imóveis| 919375417
A avaliação de um hotel é um caso particular da avaliação de um imóvel e a “prova mais provada” que custo não é valor e que a avaliação imobiliária não é “contar tijolos”, implicando toda uma transversalidade de conhecimentos.

Propomos para a leitura de férias desta semana dois relatórios de avaliação de unidades hoteleiras e também um artigo sobre as metodologias a aplicar (seguir as ligações) :

Grand Lucayan Beach and Golf Resort
The Art & Science of Hotel Valuation in na Economic Downturn

As avaliações dos hotéis foram realizadas pela CBRE e o artigo sobre avaliação de hotéis por Ana Campos Blanco e Sophie Perret, da HVS. Os documentos encontram-se disponíveis "online".

Os documentos que disponibilizamos têm ainda a vantagem de permitir treinar a língua inglesa!

Boas leituras de férias!

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domingo, 6 de agosto de 2017

Há um ano foi assim: Os olhos também pagam!

Há precisamente um ano discutíamos as vistas, ou melhor, as taxas que iríamos pagar no âmbito do IMI por causa das vistas!

Relembramos o artigo que escrevemos para Massimo Forte, sobre este tema, bem como a nossa presença do programa da Fátima Lopes:

Talvez um olhar diferente!

Imaginemos a seguinte situação, absurda.

O João e o António, dois amigos, decidem comprar, cada um deles, um apartamento num prédio da Avenida do Brasil, no Porto. Acontece que, quando chegaram junto da empresa de mediação imobiliária, foram informados que só existiam dois imóveis para venda, um no quarto piso, com vista para o mar e orientação sol-poente, e outro no rés-do-chão, virado para nascente.

Questionaram o consultor imobiliário sobre os preços. O que tinha vista de mar e orientação sul-poente era quinze por cento mais caro. Conformaram-se, e o João comprou o apartamento mais caro e o António o apartamento mais barato.

(deixemos a história, por enquanto)

O Imposto Municipal sobre Imóveis é um imposto que tributa o património. Será consensual que imóveis com um valor mais elevado paguem mais que um imóvel com um valor mais reduzido, ainda que a taxa de incidência do imposto seja a mesma.

(voltemos à história)

Quando os dois amigos, no ano seguinte, foram liquidar o imposto, verificaram que quer o imóvel do João, quer o imóvel do António pagavam o mesmo valor. 

O António ficou revoltado, e com razão. Então, lamentava-se ele, “o meu imóvel vale quinze por cento menos que o do João e pago precisamente a mesma quantia de imposto? É injusto!”

Também concordamos, a forma como a atual legislação trata o assunto é injusta e não diferencia situações que devem ser diferenciadas.

Mas muitas outras situações se colocaram e não caberiam todas neste artigo. 

Por exemplo, os moradores de Moreira, na Maia, também junto à cidade do Porto, foram presenteados com uma central de incineração de lixos. O valor das suas habitações diminuiu. E o valor do IMI? Não, esse manteve-se igual…

Quando começaram a surgir as notícias que as vistas e a orientação deveriam ser taxadas ficamos satisfeitos. Finalmente a Administração Pública iria colocar justiça na tributação do imposto!

O nosso espanto é que quando lemos a alteração legislativa apenas verificamos uma alteração no valor máximo para o parâmetro “Localização e operacionalidade relativa”.

De facto, a tributação das vistas e da orientação solar sempre existiu. A seguir elencam-se os itens a serem avaliados, no quadro da atual legislação, para o parâmetro atrás referido, de acordo com o Anexo I à Portaria n.º 1434/2007 de 6 de novembro:

“Diretrizes relativas à apreciação da Localização e operacionalidade relativas:
Majorativos ou minorativos:
  • Orientação do prédio;
  • Localização do piso;
  • Localização relativa no piso.
Majorativos:
  • Áreas especiais, nomeadamente telheiros, terraços, estacionamentos abertos ou similares, em grandes superfícies comerciais ou de serviços ou noutras edificações.
Minorativos:
  • Qualidade ambiental – poluição atmosférica, sonora ou outra;
  • Acessibilidades fora do normal;
  • Elementos visuais, naturais ou artificiais (por ex. ETAR, cemitérios);
  • Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.”
Nesta alteração à legislação não existiu qualquer intenção de promover a justiça fiscal, antes houve a intenção de aumentar a receita fiscal. Isto mesmo foi lembrado e reconhecido pelo Senhor Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, que lembrou que o Orçamento de Estado para 2016 previa a aproximação dos critérios da habitação para os critérios do comércio e serviços.

Se assim não fosse, seriam completamente transparentes os critérios que levam a Autoridade Tributária a aplicar um valor em detrimento de outro.

Esta valorização é completamente arbitrária e fica ao critério de um suposto bom senso do perito tributário que analise cada situação apresentada. Pode até ocorrer que num mesmo prédio existam valores diferentes para o parâmetro, se forem analisados por peritos diferentes!

Não é do conhecimento público que a Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), que apoia a Autoridade Tributária nesta matéria, tenha apresentado os critérios que levam à atribuição do parâmetro “Localização e operacionalidade relativa”.

Se não existe transparência, como é que pode existir justiça?

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