domingo, 18 de fevereiro de 2018

Método comparativo de mercado

A aplicação na prática do método comparativo de mercado permite várias alternativas, que explicamos no artigo de hoje.



Recorde-se que para a aplicação desta metodologia por qualquer perito avaliador de imóveis torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados, após pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a sua aplicação implicam também que se tenha assistido a um elevado número de vendas no mercado que estamos a analisar, que os imóveis sejam equiparáveis, com condições de venda idênticas, com informação atualizada sobre as transações ocorridas e, finalmente, que não tenham existido fatores exógenos a condicionar as transações. 

 Depois de verificados estes pressupostos torna-se necessário aplicar a técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos indispensáveis para que o valor do bem possa ser comparável.

Um outro aspeto muito importante é a validação da amostra, que explicamos no nosso artigo:


São várias as abordagens possíveis (algumas concordamos outras discordamos totalmente), já muito dissecadas ao longo das quase 450.000 visitas que este blogue tem:

- Atribuir um valor por puro “feeling”!

- Estatística descritiva com a estimativa da média, mediana, desvio padrão e coeficiente de variação (CV). O CV, que é o quociente entre a média e o desvio padrão, deve ser o mais baixo possível e a média deve estar a mais aproximada possível da mediana. O nosso artigo “Média, moda e mediana na avaliação de imóveis” fornece informações adicionais sobre este assunto.

- Estimativa de fatores apreciativos e depreciativos para ajustar os vários valores obtidos. Estes fatores podem ser encontrados de forma absolutamente subjetiva, que conta com a sensibilidade do Perito Avaliador (a evitar), ou com algum rigor:

Fator apreciativo: 1 + (M - m) / m
Fator depreciativo: 1 + (m - M) / M, com
m – Valor imóvel de menor valor / M – Valor imóvel de maior valor

- Tratamento por fatores, que admite, a priori, a validade de existência de uma relação fixa entre os atributos específicos e os respetivos preços. As relações fixas podem ser calculadas por regressões lineares simples.

- Finalmente, aquela que recolhe a nossa preferência, que é a Inferência Estatística, com recurso a regressões lineares múltiplas.

Estas duas últimas técnicas são melhor explicadas por Radegaz Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3 ou ainda no artigo:


Bom treino!

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domingo, 11 de fevereiro de 2018

IPMS: Residencial Buildings

 IPMS: Residential Buildings
Já aqui apresentamos a organização International Property Measurement Standards Coalition (http://ipmsc.org/), e também já abordamos a sua a importância para o imobiliário, em:


Relembrando, a IPMSC é a “ a group of more than 80 professional and not-for-profit organisations from around the world, working together to develop and implement international standards for measuring property”.

Encontram-se já publicadas a IPMS: Office Buildings e também a IPMS: Residential Buildings, podendo ser feito o “download” dos respetivos documentos seguindo as ligações.

Um pouco para realçar a importância destas normas, podemos confirmar que RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) considera obrigatória a adoção destas normas pelos seus membros, nomedamente pelos seus peritos avaliadores de imóveis.

Aproveitamos esta oportunidade para lançar o desafio às empresas de mediação imobiliária que operam em Portugal para adotarem estas normas, numa época em que o paradigma da mediação imobiliária está a mudar.

As empresas de mediação imobiliária, com o pretexto de servirem melhor os seus clientes, cada vez mais apostam na exclusividade na promoção da venda dos imóveis.

Esta opção requer uma transparência sem limites, que só se poderá afirmar na sua plenitude quando permitirem que se compare com rigor as diversas opções disponíveis no mercado.

É do conhecimento geral a pesquisa feita pela empresa JLL (Jones Lang LaSalle) mostrando que, dependendo do método utilizado, a área útil de um imóvel pode desviar-se até 24%!

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domingo, 4 de fevereiro de 2018

Investment Property Partners... for free!

 Investment Property PartnersA “Investment Property Partners” é uma organização sediada em Londres, especialista em investimentos imobiliários, que apresenta oportunidades de investimento imobiliário para particulares, investidores corporativos e institucionais, com potencial de crescimento significativo de renda e capital.

As suas sugestões de investimento imobiliário cobre todos os mercados de investimento imobiliário e também todos os tipos de investimento imobiliário (“buy to let”, “buy to sell”, “sale and lease back” e “property development”.


Claramente, a nossa intenção não é fazer publicidade aos seus serviços mas unicamente apresentar algumas ferramentas e tutoriais que são muito interessantes.

Dentro de uma imensidade de artigos, destacamos, por exemplo, os seguintes:

Guia para a compra de propriedades em Portugal.

Portugal offers many of those things that people crave: sun, sea, sand, glorious weather, mountainous backdrops, good food and drink and a relaxed and cultured atmosphere that allows people to unwind.”.

De facto, temos tudo para sermos felizes…

Um bom artigo que analisa detalhadamente o que este segmento de mercado tem para oferecer aos investidores imobiliários.

Informações sobre  o conceito de“Yield” e “ROI”.

Calculadores “on-line” muito fáceis de utilizar e que cobrem muitos dos cálculos de valorização e avaliação de investimentos mais utilizados pelos investidores imobiliários. Com muita utilidade para qualquer perito avaliador de imóveis.


Esta é uma ínfima parte da informação que está disponível.

Boas leituras!

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