domingo, 20 de maio de 2018

European Valuation Conference


João Fonseca | Avaliadores de Imóveis | 919375417
Decorreu na passada sexta-feira, no Hotel Palácio Estoril, a European Valuation Conference, numa realização conjunta da ASAVAL e da TEGoVA, com o tema “European Valuation Standards and Qualifications- Guarantors of the profrssional competence that EU regulation requires”.

Foram abordados muitos temas interessantes, que seria difícil abordá-los todos num artigo como este. No entanto, destacaríamos dois:

-“The limits of statistics and AVM’s in valuing individual properties”.
A nossa principal conclusão, quanto ao que foi comunicado com forte convicção pelo excelente orador, é que será sempre necessária a presença do perito avaliador de imóveis para a avaliação de propriedades e que os modelos estatísticos e os AVM´s serão adequados para a avaliação de portefólios.

-“Valuer´s Fees – Competition/fees/quality and the race to the bottom”.  
Este foi um tema bem a propósito para a conjuntura que se está a viver no seio dos peritos avaliadores externos. De facto, estão a ser praticados honorários de avaliação degradantes, que não fazem sentido (exigindo-se até aos peritos avaliadores deslocarem-se a uma agência bancária para levantar e depositar as chaves dos imóveis, no seio de uma avaliação!). Existe um descontentamento generalizado da classe dos peritos avaliadores de imóveis que esperamos, muito sinceramente, não venha a ter consequências menos desejadas pelo mercado.

Registamos ainda a frase “Fees are insignificantin in the investment decision”, a mensagem de que é preciso um esforço dos peritos avaliadores de imóveis e das sociedades de avaliação em explicar aos seus clientes que a qualidade das avaliações é diretamente proporcional aos “fees” praticados e registamos também o tom conciliatório e de bom senso de Paulo Barros Trindade, Presidente da ASAVAL, apelando ao diálogo em contraposição com o conflito.

Esta conferência foi um excelente momento de partilha, de networking, e ... valeu mesmo a pena!

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domingo, 13 de maio de 2018

Organizações de Peritos Avaliadores de Imóveis.


No último artigo que escrevi no “Tributo” abordei o tema dos conflitos de interesse na avaliação imobiliária.

Agora chegou a vez de vos lembrar quais são as associações representativas dos avaliadores e qual a importância de que estas se revestem para os utilizadores das avaliações imobiliárias.

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417Umas das atribuições dos peritos avaliadores de imóveis é prestar o seu serviço nas avaliações para as entidades bancárias, por exemplo no crédito hipotecário e fundos de investimento imobiliário, e para as empresas seguradoras, no âmbito dos fundos de pensões. É aqui que surge a Comissão do Mercado de valores Mobiliários (CMVM) que estipula as regras pelas quais as avaliações se devem reger. Estas regras estão estabelecidas na Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro (Lei dos PAI).

De acordo com esta Lei, todos os peritos avaliadores de imóveis, pessoas coletivas e pessoas singulares, que se encontrem registados na CMVM estão obrigados a políticas e procedimentos que visem regular a sua atividade, concebidas para assegurar o cumprimento das exigências legais da atividade e que se destinem a assegurar que as avaliações de imóveis são realizadas atendendo, designadamente, a padrões de ética, qualificação profissional, independência, objetividade e qualidade. Deverão ser previstas ainda normas que evitem situações de conflitos de interesses, incluindo no que respeita a políticas de remuneração e normas sobre segredo profissional.

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam pessoa coletiva asseguram o cumprimento das políticas e procedimentos internos ou sujeição a código de conduta ou deontológico por parte de todos os peritos avaliadores de imóveis que com eles colaborem, independentemente da relação jurídica que com eles mantenham (contrato de trabalho ou contrato de prestação de serviços), mas apenas no âmbito dessa relação. 

Os peritos avaliadores de imóveis que sejam membros de associação profissional representativa de peritos avaliadores de imóveis, que assegure a fiscalização e o sancionamento dos seus associados, estão dispensados de elaborar políticas e procedimentos escritos uma vez que ficam sujeitos a código de conduta ou deontológico aprovado por essa associação. 

Apenas os códigos de conduta ou deontológicos de associações representativas de peritos avaliadores de imóveis que assegurem a fiscalização e o sancionamento dos seus associados e que cumpram com os requisitos previstos no artigo 18.º da Lei dos PAI, podem ser considerados para efeitos da dispensa prevista no artigo 17.º, n.º 3 da Lei dos PAI. Estas associações terão de comunicar à CMVM o seu código de conduta ou deontológico nos termos previstos na Lei dos PAI, em concreto com todos os elementos e documentos identificados no dossier de registo disponibilizado no sítio da Internet da CMVM.

Até ao momento foram comunicados à CMVM os códigos de conduta ou deontológicos das seguintes associações profissionais representativas de PAI:

-Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI);
-Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE);
-Associação Profissional das Sociedades de Avaliação (ASAVAL);
https://www.tegova.org/
-Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

É muito importante que na hora de contratarem profissionais da avaliação imobiliária, os clientes exijam saber a que associação profissional estes técnicos pertencem, ou, não pertencendo, qual o seu código deontológico. Por outro lado, o registo dos peritos avaliadores de imóveis numa associação profissional é fundamental, pois só assim é possível uma responsabilização, fiscalização e o sancionamento eficaz de quem não cumpre os requisitos mínimos de qualidade técnica e ética nos seus trabalhos de avaliação.

(Artigo publicado no jornal "O Tributo")

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domingo, 6 de maio de 2018

Andar para trás no tempo (Take II)!

Hoje regressamos ao tema “Tempo volta para trás”! 

Em artigos anteriores abordamos o tema e hoje vamos acrescentar um pouco de informação. 

Os artigos foram: 

O Instituto Nacional de Estatística fornece ao perito avaliador de imóveis mais uma ferramenta, que se intitula “Índice de Preços da Habitação” 

João Fonseca | Perito Avaliador de Imóveis | 919375417
De acordo com a nota explicativa do INE “O Índice de Preços da Habitação (IPHab) tem como principal objetivo medir a evolução dos preços dos alojamentos familiares adquiridos no mercado residencial em Portugal. Para além do índice total, são compilados e divulgados trimestralmente índices para os segmentos dos alojamentos familiares existentes e novos. 

O IPHab é compilado através de informação administrativa fiscal anonimizada, enviada pela Autoridade Tributária e Aduaneira ao abrigo de um Protocolo celebrado com o INE, referente ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O INE agradece a colaboração da Autoridade Tributária e Aduaneira na concretização deste projeto estatístico. 

A metodologia de cálculo do IPHab baseia-se na estimação de uma relação funcional entre o logaritmo dos preços de transação dos alojamentos e as suas características (e.g., área, localização), enquadrando-se no âmbito dos modelos probabilísticos de “preços hedónicos”. A estimação é realizada trimestralmente com dados de dois trimestres adjacentes, para o conjunto das transações. Com esta abordagem, é possível controlar as diferenças qualitativas das habitações transacionadas e estimar uma taxa de variação de preços ajustada de efeitos da alteração da qualidade. 

O IPHab é um índice encadeado com base 100 = 2015. A metodologia de encadeamento seguida na compilação do IPHab permite que a estrutura de ponderação seja atualizada anualmente com informação referente ao valor das transações de alojamentos realizadas no ano imediatamente anterior ao ano a que se reporta o índice. No índice relativo a 2017, os alojamentos familiares existentes e os alojamentos familiares novos representam cerca de 77% e 23% do IPHab, respetivamente. “

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