domingo, 19 de novembro de 2017

Deloitte

João Fonseca | Avaliação de imóveis | 919375417A escrita do artigo de hoje recorda-nos um outro artigo, designado “Cordeiros com pele de lobo…”, publicado já há mais de quatro anos.

De facto, temos muitas vezes a sensação de um espirito predador das grandes empresas que não se verifica na prática, que publicam muita informação que ajuda a comunidade.

A grande empresa que referimos hoje é a Deloitte, a propósito da sua publicação “Property Index, Overview of European Residential, que pode ser obtida [aqui].

A publicação é um estudo comparativo sobre mercados residenciais em toda a Europa, analisando também quais os fatores que influenciam o seu desenvolvimento, comparando os preços dos imóveis residenciais em alguns países (reportados ao ano de 2016).

Vamos-nos reter em alguns pormenores sobre o mercado português:

- Dos países estudados, Portugal é o que apresenta preços de habitação nova mais baratos;

- A percentagem de famílias que vivia em casas arrendadas é de 14,2%. Na Alemanha são 54,3%! É curioso verificar que os países que têm um índice menor foram os que enfrentaram maiores dificuldades durante os anos da crise.

- A renda mensal por m2 no Algarve era de 4,2, em Lisboa de 10,6 e no Porto de 6,8. As yields brutas eram de 3,3%, 4,6% e 5,8%, respetivamente.

- Portugal regista o menor número de habitações iniciadas e concluídas por cada mil cidadãos.

- Curiosamente, Portugal regista o maior “stock” de habitações por cada mil cidadãos.

- A comparação dos preços de transação de Lisboa, Porto e Algarve relativamente à média de país (100%) foi de 241%, 132% e 142%, respetivamente.

O estudo finaliza com considerações sobre o mercado residencial de cada país, salientando os efeitos na procura, no Porto e em Lisboa, do programa Golden Visa, do regime de imposto para residentes não habituais e do Alojamento Local.


Como curiosidade final, o centro de Londres revelou-se como a zona mais cara, com preços a atingir os 16.538 €/m2. No entanto, devido aos movimentos cambiais, o preço da habitação diminuiu.

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domingo, 12 de novembro de 2017

Ética e imobiliário.

Desde o início deste blogue temos vindo a afirmar que a avaliação imobiliária tem normas que devem ser seguidas, quer sejam de carácter obrigatório ou facultativo.
 Padrões Internacionais de Ética

Recordamos, por exemplo, os artigos sobre as normas internacionais de avaliação ou ainda sobre medições:


No campo da ética para o imobiliário, foi criada por 120 associações profissionais relacionadas com o setor a “International Ethics Standards  Coalition” (https://ies-coalition.org/), suportada ainda por diversas entidades governamentais, académicas e empresariais.

Esta organização produziu um documento, intitulado “The International Ethics Standards”, um conjunto de princípios éticos que servirão como referência para garantir segurança e transparência no mercado, levando a condições que estimulem investimento e crescimento.

São dez os princípios éticos enunciados: responsabilidade, confidencialidade, conflitos de interesses, responsabilidade financeira, integridade, legalidade, reflexão, padrão de serviço, transparência e confiança.

É ainda de destacar que a reunião inicial que impulsionou a constituição desta organização teve lugar na sede da Organização das Nações Unidas, em Nova Iorque e que pela primeira vez é criado, um conjunto global de princípios éticos de alto nível comum a todas as áreas do imobiliário, como, por exemplo, áreas de desenvolvimento urbano, construções e infraestruturas.

Aconselhamos vivamente a leitura!

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domingo, 5 de novembro de 2017

Um edifício pode valer 0 (zero)?

Fomos questionados por um leitor do blogue que nos colocou uma dúvida sobre a avaliação de imóveis para efeitos contabilísticos, ou seja, sobre a aplicação das Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro (NCRF 7) e, consequentemente, sobre a IFRS 13.

A questão vem no seguimento no artigo “Valor de mercado ou um valor de mercado?”, publicado em 17 de setembro, publicado inicialmente em out-of-the-boxthinking.blogspot.pt.


Achamos a pergunta muito pertinente e por isso a vamos reproduzir aqui, assim como também reproduziremos a nossa opinião: 

“Gostaria de perceber melhor o alcance da sua expressão "Para se maximizar o máximo e melhor uso, podemos decidir entre o uso continuado do imóvel e um uso alternativo". O objetivo da minha questão prende-se com a avaliação de imóveis para fins de relato contabilístico no âmbito da IAS16 ou da NCRF 7. Ou seja, a avaliação de um imóvel (composto de edifício e terreno) que está afeto à atividade operacional deve ter em conta o seu uso atual (uso continuado) ou a maior e melhor utilização possível (uso alternativo)? Isto porque, ao valorizarmos de acordo com a maior e melhor utilização possível um imóvel catalogado como ativo fixo tangível, como devemos repartir o valor entre edifício e terreno. Tenho conhecimento de uma avaliação que atribuiu valor nulo ao edifício porque na perspetiva da melhor e maior utilização, o valor do imóvel foi todo afecto ao terreno. Ora, se a empresa continua a utilizar o seu edifício na atividade da empresa, mas deixa de reconhecer amortizações pelo uso do imóvel.

A nossa opinião é:

“... 

De facto, no modelo da revalorização, o justo valor de um imóvel corresponde ao seu valor de mercado. 

O valor de mercado de um imóvel obtém-se pela comparação da avaliação de um imóvel no seu uso continuado (uso atual) e no seu uso alternativo. O maior destes dois valores é a chamada máxima e melhor utilização do ativo, que caracteriza o valor de mercado. 

Devemos referir que uso o alternativo representa uma alteração de uso que seja legalmente possível. Por exemplo, passar um edifício de serviços para edifício de habitação. O uso alternativo é também um uso que seja normalmente utilizado pelo mercado. Não devem ser utilizados usos específicos de uma atividade especifica que só está ao alcance de determinada empresa.

No limite, a situação que aponta pode ocorrer, é corretamente contabilizada e devo dizer que não é de todo uma raridade.

Acontece normalmente em imóveis industriais ou de serviços que estão agora implantados em zonas que os Planos Diretores Municipais aconselham outros usos.

…”

É verdade, pode mesmo ser 0 (zero)!

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