domingo, 24 de setembro de 2017

O Justo Valor em defesa da prudência!

O princípio de prudência, importante na contabilidade das empresas e estruturado no Sistema de Normalização Contabilística, tem sido um argumento muito utilizado para que prevaleça o custo histórico, em detrimento do modelo da revalorização (justo valor) na avaliação dos ativos fixos tangíveis. 

Refere, então, aquele princípio, muito sucintamente, que não se deve antecipar ganhos, mas que se deve registar todas as perdas potenciais, e também que, existindo dois métodos de avaliação, se deve avaliar pelo método que conduza a um menor valor.

Em seu nome já foram escritas as frases mais extraordinárias sobre o justo valor, por exemplo, “O valor que justamente serve para enganar os outros” e “justo valor sim desde que seja para menos”.

São afirmações que, pondo em causa a honorabilidade dos Peritos Avaliadores de Imóveis, levam a crer que o justo valor é um conceito pouco transparente e estimado conforme as conveniências.

Da mesma forma que é errada esta visão também não é correto o fundamentalismo de que o custo histórico conduziu, durante muitos anos, a uma sobrevalorização do valor dos ativos fixos tangíveis (que no anterior POC- Plano Oficial de Contabilidade se designavam por imobilizado corpóreo), porque os valores de aquisição eram aumentados de forma a permitir um financiamento escondido às empresas.

Mas então o que é o justo valor?

International Accounting Standards Board (IASB), com a International Financial Reporting Standards (IFRS 13), e também a International Valuation Standard (IVS) 300 definem-no como “O preço que seria recebido para vender um ativo ou pago para transferir um passivo, numa transação ordenada entre participantes do mercado na data da medição”.

Em linha com o que é defendido por aquelas organizações, existe um conjunto de regras que se devem cumprir: a necessidade de o justo valor classificar os elementos utilizados na avaliação em três hierarquias; a máxima prioridade  aos preços cotados em mercados ativos; a aplicação da máxima e melhor utilização; e, por último, que a mensuração tenha em conta as características do ativo e não as características de uma entidade.

Feita a apresentação em traços muito gerais, é importante questionar se o princípio da prudência, coerentemente, deve aconselhar as empresas a adotarem o modelo de revalorização, com a estimativa do justo valor.

É do conhecimento geral que o mercado de investimento imobiliário sofreu, ao longo últimos anos, alterações profundas. Após o início da crise, pelo ano de 2008, começou a verificar-se um aumento das yields em contra ciclo com uma diminuição das rendas praticadas. O mercado terá feito uma correção em baixa do valor dos ativos, em consequência do aumento do risco de investimento e também do excesso de oferta.

Inevitavelmente, o valor dos ativos fixos tangíveis diminuiu.

Não ficaram então criadas todas as condições para se aplicar o modelo da revalorização, com a estimativa do justo valor, em total acordo com o princípio da prudência?

A sensibilidade de quem está no mercado da avaliação de património é de que todos quantos são direta ou indiretamente responsáveis pela prestação de contas olham para o custo histórico como garante de princípio da prudência, quando, verdadeiramente, é o justo valor que o defende!

Não podemos também esquecer um outro conceito aplicado na contabilidade, que é o que refere que esta deve apresentar a imagem verdadeira e a apropriada das empresas.


Em jeito de conclusão, e em defesa do justo valor, é imprudente não se aplicar o princípio da prudência!

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domingo, 17 de setembro de 2017

Valor de mercado ou um valor de mercado?

(Artigo publicado em out-of-the-boxthinking.blogspot.pt)

A classe dos peritos avaliadores de imóveis divide-se, desde há muito tempo, quanto à questão de saber se o valor de um imóvel é único. Cabe assim relembrar a teoria univalente, que considera que o valor de um imóvel é único, independentemente do fim da avaliação, e a teoria plurivalente, que considera o valor de um imóvel dependente da finalidade da avaliação.

O interesse em regressar a esta discussão resulta de uma leitura mais profunda das noções de valor de mercado emanadas pelas duas normas de avaliação a que recorrentemente tem sido feito referência em artigos anteriores: as IVS (International Valuation Standards) e as EVS (European Valuation Standards):

Valor de Mercado segundo as IVS

Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Valor de Mercado segundo as EVS

The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.

Poder-se-ia concluir, por estas noções, que não existiriam diferenças entre a estimativa segundo uma ou outra norma. Mas, de facto, tal não acontece.

Segundo as IVS, o Valor de Mercado de um ativo deverá refletir o seu maior e melhor uso, que é o uso de um imóvel que maximize o seu potencial e que seja possível, legalmente permitido e financeiramente viável. Para se maximizar o máximo e melhor uso, podemos decidir entre o uso continuado do imóvel e um uso alternativo.

Já as EVS introduzem um novo conceito, com um sentido mais amplo, mais abrangente, do que o uso alternativo, a que chama de Valor Expectável (Hope Value). Este conceito distingue-se do uso alternativo porque contempla situações que poderão não ser admissíveis à data da avaliação, como, por exemplo, utilizações possíveis do imóvel que possam ser desbloqueadas por modificações que o alterem, quer sejam novos licenciamentos, infraestruturas relevantes, evoluções do mercado ou outras possibilidades. Deste modo, o Valor de Mercado de uma propriedade pode refletir qualquer Valor Expectável (Hope Value).

O Valor Expectável (Hope Value), por vezes designado como valor futuro, é utilizado para descrever um aumento do valor que o mercado estará disposto a pagar, na esperança de uma utilização mais satisfatória ou oportunidade de desenvolvimento ser alcançável, em relação ao que é atualmente permitido ao abrigo dos instrumentos de ordenamento, constrangimentos de infraestruturas ou outras limitações existentes. Refletirá uma avaliação da probabilidade que o mercado coloca na esperança de uma utilização mais satisfatória ou numa oportunidade de desenvolvimento alcançável, nos custos prováveis a suportar com essa oportunidade, no tempo para a executar e em quaisquer outros fatores associados. Fundamentalmente, permitirá a possibilidade de que a utilização planeada não se venha a realizar. 

A grande diferença entre as duas noções de valor de mercado é que a que é defendida pelas EVS permite que a estimativa se faça fora de ordenamento existente ou licenciamentos existentes, ao contrário das IVS, em que tudo se passa dentro do que é legal na data da avaliação.

O Valor Expectável representa as expectativas razoáveis do mercado relativas às oportunidades oferecidas pelo imóvel e como tal deverá ser incorporado no Valor de Mercado.  
Talvez um exemplo, mesmo que recorrendo ao absurdo, possa explicar melhor esta diferença. Suponhamos que o Aeroporto de Faro vai ter de se deslocalizar, por uma qualquer razão técnica. O mercado imobiliário tem a perceção que a nova localização vai ser numa zona de Portimão, até então sem qualquer interesse imobiliário, apesar de não existir qualquer decisão governativa ou estudo técnico que aponte para tal.

Um Perito Avaliador, sendo chamado a avaliar um terreno na envolvente daquele que se prevê onde vai ser construído o aeroporto, certamente chegará a valores de mercado diferentes, conforme adote uma ou outra norma:
  • Se adotar as IVS, ser-lhe-á irrelevante a expectativa da construção do aeroporto, porquanto não está explícita, de forma alguma, no ordenamento legal existente;
  • Se adotar as EVS, deve contemplar a possível construção do aeroporto, que influenciará em alta o valor do terreno.

Pensando bem … isto já não aconteceu em Portugal?

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domingo, 10 de setembro de 2017

Repartição de valor

Os peritos avaliadores de imóveis encontram, frequentemente, situações específicas onde é necessário repartir o valor de um ativo pelos seus diferentes componentes.
João Fonseca | Avaliador de imóveis | 919375417

Por exemplo, num ativo fixo tangível de uma empresa (edifício) pode ser necessário saber o valor do terreno onde está implantado. Este não é depreciável, ao contrário das construções ou benfeitorias e daí a premência da repartição de um preço ou valor entre terreno, por um lado, e os edifícios e benfeitorias, por outro.

A repartição do valor entre os componentes de uma propriedade não é uma avaliação e o resultado da repartição não deve ser considerado como correspondente ao valor de mercado dos componentes.

No que diz respeito à repartição, o julgamento do avaliador e a metodologia selecionada determinarão os ajustes necessários para fornecer uma opinião realista e justificável sobre a repartição.

O valor a ser repartido é geralmente o valor de mercado ou o justo valor da propriedade estabelecido pelo uso apropriado das três abordagens de avaliação internacionalmente reconhecidas ou o preço da transação pela qual o imóvel foi adquirido pela entidade.

Em termos genéricos, a repartição pode ser feita por uma das seguintes metodologias:

-Estimar o valor da terra sem qualquer benfeitoria para o uso existente na data de repartição e depois deduzir esse valor do valor ou preço da propriedade para obter o valor atribuível aos edifícios; ou
-Estimar o custo de reposição depreciado dos edifícios e de quaisquer melhorias no terreno na data de repartição e deduzi-lo do valor ou preço do imóvel para obter o valor do terreno; ou
-Estimar o valor da terra sem qualquer benfeitoria, em seguida estimar o custo de reposição depreciado dos prédios, adicionando os dois montantes em conjunto e ajustando cada um em proporção à relação que a soma dos valores dos dois componentes tem ao valor ou preço que é para ser repartido.

O componente da propriedade que é o terreno é considerado a terra nua, não transformada, mas com permissão de construção para o uso atual dos edifícios. 

O valor atribuído ao terreno deve ignorar qualquer valor adicional devido a uma potencial mudança de uso, pois qualquer depreciação deve ser aplicada com base no uso existente da entidade.

Coloca-se também a questão de saber-se quais os componentes entre os quais o valor deve ser distribuído. As normas indicam que cada parte de um ativo imobilizado com custo significativo em relação ao custo total do item deve ser depreciada separadamente. Por outro lado, ainda de acordo com as normas de relato financeiro, "Uma parte significativa de um item de imobilizado pode ter uma vida útil e um método de depreciação que são os mesmos que a vida útil e o método de depreciação de outra parte importante do mesmo item. Essas partes podem ser agrupadas na determinação da taxa de depreciação ".

O processo de identificação de componentes pode ser resumido da seguinte forma:
- Identificar os componentes que têm um custo "significativo" em relação ao valor total;
-Identificar sua vida útil e método de depreciação;

-Agrupar as partes que tenham vidas úteis e métodos de depreciação similares.

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